Introducción
La Ley 27.587 introdujo modificaciones en el Código Civil y Comercial de la Nación con el objetivo de brindar mayor seguridad jurídica a quienes adquieren inmuebles que, con posterioridad a la transacción, pudieran verse afectados por acciones de reducción derivadas de donaciones inoficiosas.
¿Qué es una donación inoficiosa?
Una donación es inoficiosa cuando excede la porción disponible del patrimonio del donante, afectando así la legítima de los herederos forzosos. Antes de la reforma introducida por la Ley 27.587, esto generaba una enorme incertidumbre para los adquirentes posteriores, quienes podían ver comprometido su derecho sobre el inmueble adquirido de buena fe.
Los cambios introducidos por la Ley 27.587
La reforma estableció que la acción de reducción —mediante la cual los herederos pueden reclamar la porción de la herencia afectada por donaciones excesivas— no puede perjudicar a los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.
En términos prácticos, esto significa:
- El comprador que adquiere un inmueble ignorando que el mismo provino de una donación inoficiosa queda protegido.
- La acción de los herederos se transforma en una acción de tipo personal contra el donatario, reclamando el valor económico de lo donado, pero sin poder atacar el bien en manos del adquirente.
- Se refuerza el principio de seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario.
Requisitos para la protección
Para que el adquirente goce de esta protección, deben concurrir los siguientes requisitos:
- Buena fe: El adquirente no debe haber conocido ni podido conocer la existencia de la donación inoficiosa al momento de la compra.
- Título oneroso: La adquisición debe haberse realizado mediante un acto a título oneroso (compraventa, permuta, etc.).
- Inscripción registral: El bien debe estar correctamente inscripto en el Registro de la Propiedad.
Importancia práctica para el mercado inmobiliario en Mendoza
Esta reforma tiene un impacto directo en la seguridad de las operaciones inmobiliarias en nuestra provincia. Mendoza cuenta con un mercado inmobiliario activo, y muchas transacciones involucran inmuebles con historiales complejos, incluyendo donaciones familiares.
Antes de la reforma, los escribanos y asesores legales debían rastrear el historial completo del inmueble para identificar posibles donaciones susceptibles de ser atacadas por herederos. Con la nueva normativa, el adquirente de buena fe y a título oneroso tiene una protección mucho más robusta.
Conclusión
La Ley 27.587 representa un avance significativo en la protección del tráfico jurídico inmobiliario argentino. Sin embargo, la determinación de la buena fe en cada caso concreto puede ser materia de debate judicial. Por ello, antes de adquirir cualquier inmueble, es fundamental contar con el asesoramiento de profesionales especializados en derecho civil e inmobiliario.
En RV Bureau contamos con la experiencia y el conocimiento necesarios para analizar la situación jurídica de cualquier inmueble antes de su adquisición, brindándole la seguridad que merece en una de las decisiones más importantes de su vida.
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