Introducción
La Ley 27.587 introdujo modificaciones en el Código Civil y Comercial de la Nación para regular el impacto de las donaciones inoficiosas en los derechos de los herederos legítimos y en la seguridad jurídica de los adquirentes de bienes donados. Un aspecto clave de esta reforma es la protección del adquirente de buena fe y a título oneroso, garantizando que su derecho sobre el inmueble no pueda ser cuestionado por los herederos del donante.
Fundamentos Legales en la Ley 27.587
Protección del Adquirente de Buena Fe – Artículo 2457
El artículo 2457 del Código Civil y Comercial establece que si un tercero adquiere un bien registrable de un donatario, y lo hace de buena fe y a título oneroso, su derecho real sobre el inmueble no puede ser afectado por la acción de reducción que intenten los herederos del donante. Esto significa que:
- El adquirente mantiene su propiedad sin riesgo de restitución.
- Se refuerza la seguridad jurídica de las operaciones inmobiliarias.
- Se evita que los conflictos hereditarios afecten a compradores que no participaron en la donación original.
Acción Reipersecutoria y sus Limitaciones – Artículo 2458
El artículo 2458 regula la acción reipersecutoria, que permite a los herederos legítimos perseguir el bien registrable contra terceros adquirentes. Sin embargo, establece una excepción clave: si el adquirente está protegido por el artículo 2457 (es decir, actuó de buena fe y a título oneroso), los herederos no podrán demandarlo ni exigir la restitución del inmueble. En ese caso:
- Los herederos solo pueden reclamar en dinero al donatario original o a un subadquirente no protegido.
- El bien adquirido por el tercero se considera legalmente protegido y fuera del conflicto sucesorio.
Prescripción Adquisitiva – Artículo 2459
El artículo 2459 establece que si el donatario o un subadquirente poseen el bien durante 10 años, la acción de reducción ya no procede en su contra. Además, la buena fe del poseedor no se ve afectada por el conocimiento de la donación, reforzando la protección del adquirente.
Impacto en la Seguridad Jurídica de las Operaciones Inmobiliarias
Gracias a esta reforma, los compradores que adquieran bienes de donatarios se aseguran que:
- Si compran de buena fe y pagan un precio justo, no les pueden reclamar ni la restitución del bien ni una compensación en dinero.
- Las donaciones inoficiosas no generan nulidad de la operación, sino que pueden ser resueltas con compensación monetaria entre las partes involucradas (donatario y herederos).
- Se refuerza la estabilidad de los derechos reales sobre bienes registrables, evitando que litigios hereditarios afecten a terceros de buena fe.
Conclusión
La Ley 27.587 protege a los adquirentes de inmuebles que compraron de buena fe y a título oneroso, garantizando que no puedan ser desplazados de su propiedad por reclamos hereditarios. Esto otorga mayor seguridad jurídica a las transacciones inmobiliarias y evita que las donaciones inoficiosas generen incertidumbre para compradores que no tuvieron participación en la donación original. En definitiva, esta reforma establece un equilibrio entre los derechos de los herederos y la protección de terceros, consolidando la confianza en el mercado inmobiliario.