Desalojo por falta de pago en Mendoza: proceso, intimación y plazos
La falta de pago del canon locatorio es la causa más frecuente de desalojo en Mendoza. Para el propietario, es el camino legal para recuperar el inmueble y cobrar la deuda; para el inquilino, un proceso que exige reaccionar a tiempo. Conocer el orden de los pasos evita sorpresas en ambas partes.
La intimación de pago: el paso previo obligatorio
Antes de demandar, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago. En las locaciones con destino habitacional, el art. 1222 del Código Civil y Comercial exige esa intimación previa a la demanda de desalojo por falta de pago, con un plazo que nunca puede ser inferior a diez días corridos contados desde la recepción de la intimación, y especificando el lugar de pago.
La intimación debe contener el detalle de la deuda y llegar por un medio fehaciente —carta documento o telegrama colacionado con acuse de recibo—. Sin una intimación válida, la demanda puede ser rechazada y el propietario pierde meses de proceso.
La demanda de desalojo: un proceso monitorio
En Mendoza, el desalojo por falta de pago tramita por vía monitoria: el art. 232 inc. c) del CPCCyT lo incluye entre los supuestos de ejecución, y el art. 237 CPCCyT fija las reglas especiales. El orden es:
- La intimación fehaciente previa de pago (art. 1222 CCCN).
- La demanda de desalojo, con liquidación de la deuda.
- La oposición del locatario en el plazo breve que fija el monitorio; si no se opone, se dicta sentencia monitoria sin más trámite.
- La ejecución de la sentencia si la desocupación no es voluntaria.
En la demanda el locador solicita la rescisión del contrato, la restitución del inmueble, la liquidación de la deuda acumulada (canon, expensas, servicios y accesorios pactados) y las costas. El inquilino que se opone puede ofrecer prueba —por ejemplo, acreditar pagos o purgar la mora— pero debe hacerlo dentro del plazo del monitorio: el silencio reduce sus defensas.
Sentencia, ejecución y destino de la deuda
Si prospera la demanda, la sentencia ordena la desocupación. Si el inquilino no la efectúa de manera voluntaria, se ejecuta con intervención judicial. La deuda reclamada se liquida dentro del propio proceso o, según el caso, puede reclamarse por separado.
El depósito en garantía también se dirime en este contexto: el locador puede imputarlo a la deuda, pero sólo por los conceptos que la ley permite y con la liquidación correspondiente.
El inquilino tiene defensas
Ser demandado no significa perder automáticamente. El inquilino puede:
- Acreditar pagos o errores en la liquidación.
- Invocar vicios del inmueble que afecten el uso (reparaciones locativas a cargo del locador).
- Cuestionar la intimación si fue defectuosa.
- Negociar una salida ordenada con plazo para desocupar.
La asistencia letrada desde la intimación —no desde la sentencia— es lo que suele cambiar el resultado: tanto para el propietario que quiere cobrar como para el inquilino que quiere conservar su vivienda.
Si recibió una intimación de pago o necesita recuperar un inmueble, consulte a nuestro abogado de alquileres en Mendoza o a la página de derecho inmobiliario. También puede contáctenos directamente.
Información de carácter general. No reemplaza el asesoramiento legal sobre su caso concreto.