Contrato de alquiler: incumplimientos, depósito y rescisión anticipada
El contrato de locación de inmuebles urbanos se rige por el Código Civil y Comercial (arts. 1187 y ss.), según el texto vigente desde el DNU 70/2023, con reglas claras sobre duración, actualización, depósitos y rescisión. Repasamos los puntos que generan más conflictos entre propietarios e inquilinos en Mendoza.
Plazo y actualización del canon
El plazo de la locación lo fijan las partes (art. 1198, texto vigente). Solo si no se pactó plazo rigen los plazos supletorios: dos años para la vivienda permanente y tres años para los demás destinos (con las excepciones de la norma, como la locación temporal). La actualización del canon también es materia de pacto: el art. 1199 vigente permite cualquier índice acordado entre las partes, público o privado, siempre que esté expresado en la misma moneda en que se pactaron los alquileres. No hay un índice único oficial ni un tope anual de ley: lo pactado es lo que rige.
Para el inquilino, un aumento que no respeta el índice pactado es reclamable; para el propietario, cobrar según el contrato actualizado es su derecho. La comunicación del aumento debe ser fehaciente y respetar el procedimiento acordado.
El depósito en garantía
Al inicio de la locación, las partes pueden constituir un depósito en garantía o fianza. El art. 1196 vigente deja su monto, la moneda y la forma de devolución a libre pacto, y fija como único límite que la periodicidad de su pago no puede ser inferior a la mensual: no hay cuenta especial obligatoria ni actualización legal del depósito. Al término del contrato:
- El locador debe devolverlo o justificar los descuentos según lo pactado.
- Los descuentos por daños deben ser demostrados, no presumidos.
- La limpieza ordinaria o el desgaste normal no habilitan retenciones.
La devolución indebida del depósito es uno de los reclamos más frecuentes de los inquilinos al terminar la locación.
Incumplimientos frecuentes
Del lado del inquilino: falta de pago o pago parcial del canon, mora en expensas o servicios a cargo, subalquiler no autorizado y uso distinto de lo pactado.
Del lado del propietario: no realizar reparaciones que comprometan el uso (techos, filtraciones, instalaciones), no reintegrar el depósito o cobrar gastos que el contrato pone a su cargo.
Cada incumplimiento habilita una intimación fehaciente con plazo, y si no se subsana, las acciones judiciales correspondientes —entre ellas el desalojo por falta de pago.
Rescisión anticipada
La ley admite la rescisión anticipada del contrato en los casos y con los requisitos que la norma establece, habitualmente con preaviso fehaciente por escrito. También es válida la rescisión de mutuo acuerdo, siempre que quede constancia escrita del destino del depósito y del estado del inmueble.
La entrega debe documentarse con un acta de devolución y, idealmente, con registro fotográfico. Sin esa prueba, los reclamos posteriores por daños se dificultan para ambas partes.
Antes de firmar, renovar o rescindir un contrato de alquiler, consulte a nuestro abogado de alquileres en Mendoza. Si el conflicto ya escaló, visite la página de derecho inmobiliario o contáctenos.
Información de carácter general. No reemplaza el asesoramiento legal sobre su caso concreto.